Недвижимость криминальная: дарственная для преступников

Обман граждан при оформлении сделок с недвижимостью стал самым распространенным преступлением в последнее время. И причиной часто является юридическая безграмотность населения. А вот «черные» маклеры пользуются услугами профессиональных юристов, поэтому с легкостью обводят клиентов вокруг пальца. Трудно даже представить, сколько нечестных людей сколачивают себе состояния на всевозможных аферах, связанных с завещаниями и куплей-продажей квартир. Порой такие дельцы не останавливаются даже перед убийством. Механизмы их махинаций так видоизменяются, что впору публиковать периодический бюллетень. Мы же остановимся на наиболее распространенных вариантах.

Во всех случаях не обойтись без заверения нотариусом перехода прав на недвижимость от одного лица к другому. Чаще всего это выписка доверенности на право полного распоряжения имуществом и его продажи или дарственная.

Практика расследования уголовных дел о мошенничестве показывает, что нотариусы нередко становятся соучастниками преступления. Они заверяют доверенности, с помощью которых жулики отбирают квартиры у людей или реализуют угнанные автомобили с перебитыми номерами, а также акты дарения, под которые замаскировано вымогательство. Однако привлечь нотариусов к уголовной или хотя бы к административной ответственности чаще всего не удается. С формальной точки зрения, они лишь исполняют свои обязанности, предусмотренные законом о нотариате. А на допросах, как правило, выступают в качестве свидетелей, уверенно заявляя, что даже не предполагали, что нотариальное действие могло привести к негативным последствиям…

Конечно, бывают случаи, когда нотариус действительно ни при чем: доверенность изготавливается на фальшивом бланке с высококачественной подделкой средств защиты.

Отчуждение имущества по такой «доверенности» может произойти лишь по недосмотру риэлтора или по злому умыслу «черного» маклера. Но встречается и такое — фальшивая доверенность изготавливается на настоящем нотариальном бланке, списанном как утерянный или уничтоженный. Чаще всего нотариусы в подобных случаях заявляют, что бланк был украден, а печать и подпись — подделаны. И доказать, что нотариус сознательно передал бланк мошенникам, а тем более — получил за это определенное вознаграждение, очень сложно.

По закону, нотариус должен удостовериться в подлинности предоставленных ему документов. Он имеет право отказаться от совершения сделки, даже задержать документы и отправить их на экспертизу, если они вызывают у него подозрения: у владельца собственности паспорт может быть украден, в нем заменена фотография, подделана подпись. Однако нотариус может проявить и небескорыстную «ненаблюдательность». Если же качество изготовленного паспорта и подписи высокое, нотариус может на самом деле не заметить подделки. В любом случае, выступая в качестве свидетеля по делу о мошенничестве, он всегда может заявить, что не является экспертом-органолептиком, поэтому и не распознал фальшивку.

Бывают случаи, когда владелец недвижимости ставит свою подпись на доверенности под каким-либо воздействием. И тогда правоохранителям придется доказывать факт принуждения.

Нотариус, как специалист, не может не видеть элементов неестественности происходящего. Например, когда человек подписывает бумагу, находясь в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, в неуравновешенном или подавленном состоянии, а окружающие его люди пристально следят за оформлением документа. Однако недобросовестные нотариусы предпочитают этого не замечать, естественно, за вознаграждение.

Доверенность может быть подписана и обманным путем. Вариантов здесь много. Иногда подписывающему не сообщают всей информации о том, какие права он передает по доверенности (например, говорят лишь о праве распоряжаться, но не о праве отчуждать имущество). Злоупотребляют доверием, когда подписывающему генеральную доверенность на словах обещают, что не воспользуются правом на отчуждение. Часто мошенники искусственно создают спешку и нервозную атмосферу, в ходе которой «клиент» не глядя подписывает нужный им документ. В этих случаях роль нотариусов может быть разной.

По словам правоохранителей, занимающихся расследованиями дел о мошенничестве, все выявленные нарушения в работе нотариусов — те же потери бланков и даже журналов регистрации нотариальных действий — обязательно сообщаются в квалификационные комиссии нотариусов. Однако реакции, как правило, нет: среди них сильна корпоративная солидарность.

Введение Министерством юстиции новых нотариальных бланков, а также создание единого информационного центра все-таки усложнило «работу» аферистов, но не исключило мошенничество вообще. Осталось несколько интересных лазеек. Например, реализация недвижимости лицом, получившим ее в собственность якобы по решению суда. Дело в том, что, в отличие от нотариальных бланков, судебные решения, как и прочие документы суда, печатаются на обычной бумаге. В то же время решение суда о признании лица собственником какого-либо имущества, вступившее в законную силу, является правоустанавливающим документом на это имущество. То есть, имея на руках подобный документ, вы вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению (продавать, дарить, и т. п.). Для справки: этот документ должен быть заверен подписями судьи, секретаря и скреплен печатью суда, который вынес подобное решение.

Не мудрствуя лукаво жулики, соблюдая все требования, предъявляемые законодательством к оформлению судебного решения, изготавливают подобный документ при помощи обычного компьютера, принтера и сканера. Как говорил Остап Бендер, «при сегодняшнем развитии печатного дела на Западе» подобная проблема с участием определенных специалистов решается быстро и качественно.

Мошенники, указывая фамилии реальных работников суда, даже не утруждают себя подделыванием их подписей. Рисуют красивые закорючки и все. Вот и готов правоустанавливающий документ. Далее остается лишь зарегистрировать его в Бюро технической инвентаризации, получить на обороте своей «липы» настоящую печать, подтверждающую регистрацию этого «судебного решения», и документ готов к проведению аферы.

В данном случае проблема заключается в том, что между судами и Бюро технической инвентаризации не существует необходимой связи и в обязанности бюро не входит проверка подлинности судебных решений, которые туда подаются. На сегодняшний день в Украине не существует единой базы данных, которая позволила бы получить информацию о подлинности судебного решения. Этот факт можно установить, лишь обратившись непосредственно в тот суд, который вынес это решение. Но и это еще не все.

По закону, знакомиться с материалами дела, а также узнать о регистрации его в канцелярии суда могут только лица, являющиеся сторонами по делу, а также их представители.

Справедливости ради надо заметить, что, если покупатель имущества, желающий удостовериться в подлинности решения, обратится в суд и объяснит причины своего интереса, ему, скорее всего, пойдут навстречу и проверят, рассматривалось ли данным судьей это гражданское дело и какое решение по нему было вынесено.

Для того чтобы облегчить себе проверку, попросите у продающего квартиру копию этого решения. Если вам откажут, то это уже будет сигналом о нечистоплотности продавца, и в этом случае вам лучше воздержаться от сделки.

Иногда мошенники пытаются «облагородить» липовые документы, перепродав и подарив имущество подставному лицу посредством заключения договоров купли-продажи, дарения и т. п., заверенных нотариально по всем правилам. Опять же для справки: государственные нотариусы также не имеют возможности проверять в момент сделки подлинность судебного решения. Таким образом, мошенники получают уже вполне легальный документ и после этого снова перепродают недвижимость, чаще всего уже через агентства.

Общепринятое мнение: агентства гарантируют юридическую чистоту сделки. Увы, это не совсем так. Если предыдущая сделка была проведена по «липе», то дальнейшее появление настоящих хозяев квартир и однозначное возбуждение уголовного дела по факту мошенничества практически полностью лишат вас шанса оставить за собой приобретенное имущество или вернуть свои деньги. Поэтому, приобретая недвижимость, которая в недавнем прошлом уже была объектом купли-продажи, внимательно изучайте «историю», все документы, и если где-то в них упоминается решение суда, не поленитесь, причем обязательно сами, проверить его.

Также вас должно насторожить малое время, прошедшее между предыдущей и нынешней продажами, так как подобные аферы проворачивают только с временно пустующими квартирами и домами (хозяева находятся на заработках, живут в другом городе, лежат в больнице и т. д.). Не надейтесь, что подобные проверки проведет агентство по торговле недвижимостью. Это не входит в его обязанности, и за возможные в этом случае проблемы оно ответственности не несет. Агентству главное — получить свои комиссионные, дальше вы останетесь со своими проблемами один на один.

Максим Лакомов, Киевские ведомости