Рынок недвижимости на грани грандиозного обвала
Любая “финансовая пирамида” рано или поздно обязательно должна рухнуть. Это утверждение вытекает из самого определения “финансовой пирамиды”. Каждый гражданин бывшего СССР мог наблюдать это явление воочию на примере многочисленных трастов, задачей которых было заполучить у населения как можно больший капитал под эгидой огромных процентов по вкладам, а затем объявить себя банкротом или просто пропасть.И АО “МММ” и Леню Голубкова и шубу для его жены, я думаю, мы будем помнить еще долго. Конечно, были люди, которые успели снять свои деньги до закрытия трастов и для них трасты оставили только приятные воспоминания. Однако, к сожалению, это единицы.
Все эти “финансовые пирамиды” давно прекратили свое существование, но мир не стоит на месте, и по законам физики энергия не возникает из неоткуда и не уходит в никуда, а лишь переходит из одной формы в другую. Так случилось, что на этот раз полем для создания “финансовой пирамиды”, к сожалению, стал рынок столичной недвижимости.
За последние пять лет стоимость столичной недвижимости увеличилась более чем в ПЯТЬ РАЗ!
Вы можете сказать, что спрос диктует предложение, что это основной закон рынка. И я естественно соглашусь с этим, потому что законы природы, в отличии от законов Верховной рады, обойти нельзя и трактовка у них только одна. Отсюда следует, что для того чтобы цены начали расти, необходимо повышать спрос. А чтобы цены стали сильно расти – спрос надо повышать сильно.
Как это делается:
1.Начинается скупка недвижимости на вторичном рынке;
2.Формируется сговор между строительными компаниями на первичном рынке и устанавливается новая цена (компании, не вступившие в сговор лишаются лицензии);
3.Начинается массовое зомбирование, через средства массовой информации, населения о повышении цен на недвижимость связанное с резкой активизацией спроса на рынке в связи с самыми разными, порой нелепыми причинами, начиная от переезда в Киев всего Донецка и заканчивая возросшими доходами населения и соответственно запросами.
В свою очередь третий пункт действительно поднимает активность среди потенциальных покупателей, и рынок действительно начинает работать, а недвижимость дорожать. Кроме того, к этому процессу начинает подключаться и средний бизнес. Скупая недвижимость и делая ставку на ее рост, бизнесмены планируют получить на этом хорошие дивиденды. Как говорится “процесс пошел”, машина работает. Остается только правильно контролировать этот процесс и подливать масло в огонь путем дальнейшего повышения цен на первичном рынке и выступлениями каких-то (обратите внимание, в этих выступлениях, подписываются они просто как “аналитик”) аналитиков каких-то фирм, которые не чем, не мотивируя свои прогнозы с умным видом заявляют “Пилите гири Шура. Они золотые.” а на просьбы привести хоть какие-то обоснования убедительно отрезают “А какие же они по вашему”?. Или, скажем, заявлениями Риэлтерской конторы “БЛАГОВЕСТ”, вроде “Цены росли, растут и будут расти”, которая заинтересована в повышении цен не менее, чем организаторы самой “финансовой пирамиды”.
В создавшихся условиях и поддаваясь воздействию средств массовой информации (кстати, как показала “оранжевая революция” большая часть населения, до сих пор, не может даже предположить, что по телевизору и в газетах не всегда говорят только правду) и прогнозам так называемых “аналитиков” люди стали вкладывать в недвижимость последние деньги , продавали гаражи и машины, наконец влезали в долги, а цены соответственно, уже по всем законам рынка продолжали расти, т.к. очень серьезно рос спрос.
Рост цен достигает так называемого первого максимума. Это означает, что у основного инвестора, каковым является население, закончились средства. Даже люди выезжающие на заработки в другие страны не успевали за ростом цен, что уже говорить об основной массе. И рынок встает под угрозу обвала. По сути ситуация следующая: население больше не имеет возможности купить недвижимость. Рынок замирает. И если это почувствуют перекупщики, они, естественно, попытаются избавиться от ставшего неликвидным товара. Начнется цепная реакция, удержать которую будет уже невозможно. Другими словами – ситуация действительно угрожающая. Но выход найден. Начинается активная пропаганда КРЕДИТОВАНИЯ!
И действительно найден не только выход, но и дополнительный доход! Посудите сами теперь недвижимость не просто удается продать за космическую цену, а еще и обложить дополнительным процентом. ЗДОРОВО! И машина заработала с новой силой. Строительные компании растут как на дрожжах, съезжаясь со всех регионов. Дома становятся все более многоэтажными, нарушаются все технические, санитарные и прочие нормы, дома “лепят” на расстоянии менее 10 метров друг от друга, уничтожаются детские площадки, парки, памятники архитектуры, рынки. Одним словом – все, что попадает под руку заинтересованным людям. Исходя из вышеперечисленного, не трудно догадаться, кто за этим стоит. Естественно, это все можно делать только занимая кресло градоначальника, который, в свою очередь, даже на заседания Киевгорсовета приходит исключительно для решения своих собственных интересов, настаивая на решении вопроса так, как он считает нужным. А на многочисленные пикеты Киевлян, игнорирует и заявляет что “Киеву так выгоднее”.
Но, ничто не вечно и цены на недвижимость достигают второго максимума – они становятся совершенно несоизмеримы с доходами. В центре города цена одного метра квадратного достигает 7000 долларов США!!! При заработной плате эквивалентной 600 долларам США (каких мало), ни копейки не потратив за год, вы сможете купить целый метр жилья. Возникает нонсенс – кредит просится оформляться не в годах, а в ЖИЗНЯХ! Чтобы купить квартиру в 150 квадратов, вам потребуется как минимум 2-3 хорошие жизни. Но люди ведь не кошки.
Кроме того, количество застройщиков стремительно растет, а значит также стремительно растет и количество новостроек. Это привело к тому, что предложение стало сильно превышать спрос, однако первичный рынок находится под полным контролем, и цены падать не спешат, а, напротив – понемногу повышаются. Создаются искусственные очереди. Вроде как все квартиры распроданы, для вас осталось только пару штук. Однако дома, сдача которых состоялась год и более назад, несмотря на мифический ажиотаж незаселенны, стало быть, квартиры в них не проданы. Вечером, возвращаясь с работы, обратите внимание на свет в окнах новых домов. Светится всего пара окон на 25 этажей. А ведь эти дома надо обогревать и охранять. Правда за это, я думаю, платит бюджет города, а если точнее, то мы с вами. Все это хорошо, но надо каким-то образом сбывать первичный рынок. И вот “самому” (или кто-то подсказал) приходит идея. Идея называется “Молодежный кредит”. Надо признать, идея действительно сильная. За средства городского бюджета выкупаются самые безнадежные строения и затем реализуются по более низким ценам (примерно 300-500 долларов США за метр) для молодых семей с беспроцентным кредитом на 30 лет. Хорошо всем! И безнадежный дом продали и молодой семье помогли. Да еще и районным советам заработать дали на распределении: кому давать, а кому и не положено. Но бюджет Киева не в состоянии выкупить все непроданные новостройки.
И возникают все классические симптомы падения “финансовой пирамиды”, опираясь на которые, в свое время, прекратилась деятельность многих трастов и закончило свое существование знаменитое АО “МММ”.
1.Банки, где работают настоящие аналитики, резко сокращают кредитование под залог недвижимости, или берут в залог не одну, а две квартиры;
2.Рынок недвижимости остановился. И не из-за недостатка предложения, а именно из-за недостатка спроса;
3.Ресурсы на содержание невостребованных новостроек заканчиваются;
4.Все большее количество перекупщиков, понимая сложившуюся ситуацию, пытаются забрать вложенные средства, подпитывая тем самым предложения на рынке;
5.Начинают нервничать инвесторы. Если перекупщики подорвут рынок, они могут не успеть продать свои дома. Может стоит сорвать рынок первыми?;
6.Все меньше уверенность “аналитиков”, что “гири золотые”;
7.Наконец, в средствах массовой информации все больше появляется доводов, которые невозможно опровергнуть, что цены держатся искусственно;
8.И, пожалуй, самое главное – это то, что уже почти не осталось людей способных купить в Киеве квартиру.
Так что, дорогие друзья, если вам еще не удалось купить столь желаемую недвижимость в Киеве, не расстраивайтесь. Подождите еще немного, и вы сможете подобрать себе то, что вам необходимо, и уже по ценам соизмеримым с вашим доходом.
А. Лебедев
Аналитическая группа “ВиД”
