Історія бульбашок: як накручували ціни на столичну нерухомість. Прогноз на майбутнє
Виходячи з нинішньої цінової динаміки, найбільш вірогідний сценарій – поступове «просідання» цін на 0,2–0,5% за тиждень. За таких темпів падіння до осені цього року середня ціна квадратного метра «просяде» нижче $1440, тобто буде рівно вдвічі меншою, ніж на пікові цін у серпні 2009-го.
1. Літо 2004
$900 за м2
1 січня 2004 року вступає в дію Закон «Про іпотеку» й ряд нормативних актів, які надали можливість використовувати житло як надійну з точки зору банків заставу. В багатьох програмах терміни кредитування перевищують два десятки років, офіційні ставки коливаються на рівні 9,5–14% річних у валюті й 12–20% у гривні. Ефективна ставка значно вища: банки активно заробляють на одноразових (і не тільки) додаткових поборах: за роз ра хун ково-касове обслуговування, оформлення кредитного договору, відкриття позикового рахунку й т. п. Окрім того, одержувачу позики обов’язково доводиться оплачувати страхування житла, життя і/або здоров’я, титульне страхування, витрати на нотаріальне оформлення договору й застави, послуги оцінювальників та брокерів – додаткові видатки іноді збільшують ефективну ставку за кредитом на третину. Майже всі банки штрафують за дострокове погашення кредиту. Тим не менше, за даними Мін’юсту, щомісяця з іпотекою зв’язується близько 6–8 тис. позичальників, а вартість квадратного метра в Києві та інших містах-мільйонниках наближається до $1 тис.
2. Осінь 2005
$1500 за м2
За рік квадратний метр у Києві подорожчав більше ніж у 1,5 раза, майже до $1,5 тис. У кредит купується житло не лише на вторинному, а й на первинному ринку, причому в більшості випадків – на стадії котловану. Зростання цін випереджає фінансові можливості потенційних покупців, навіть під час придбання житла в кредит. ЗМІ пишуть про «перегрів» столичного ринку. Хмизу в вогонь підкидають будівельники, які не встигли до його поділу: вони пояснюють небувалий високий рівень цін у київських новобудовах надприбутком конкурентів. Київські забудовники виправдовують високу вартість поборами міських властей і хабарами. Й ті, й інші погоджуються, що реальна собівартість будівництва складає близько $400 за м2, а ціна продажу не повинна перевищувати $700 за квадрат. Весною 2006-го в столиці вибухнув скандал довкола афери групи компаній «Еліта-центр». Потенційні покупці займають вичікувальну позицію, ринок нерухомості стагнує.
3. Весна 2007
$2500 за м2
Після афери «Еліта-центр» зростання на первинному ринку сповільнилося з 35–65% у 2005 році до 25–30% у 2006-му. Потенційні покупці мігрують на вторинний ринок, тим самим спровокувавши черговий стрибок цін: квадратний метр житла в Києві за рік дорожчає з $1,5 тис. до $2,5 тис. На ринок приходять спекулянти: житло стає інструментом інвестування. На початку 2007-го земельний ринок істотно випереджає житло за рівнем прибутковості: операції з ділянками приносять 50–100% річних, інвестиції в житлову нерухомість – лише 10–20%. Спекулятивний капітал мігрує з ринку нерухомості на ринок землі, темп зростання цін на квадратні метри падає до нуля. Зростання поновлюється лише після зниження банками ефективної ставки за іпотечними кредитами: з 18% у гривні в 2006 році до 15% в 2007-му.
4. Серпень 2008
$2886 за м2
$2886 за квадратний метр столичної квартири – абсолютний рекорд за весь час існування індексу вартості вторинного житла. Водночас ціни на квартири в 2008-му зростали не настільки швидко, як рік чи два тому: починаючи з весни банки робили жорсткішими умови іпотеки, а влітку більшість фінансових установ практично повністю згорнули іпотечне кредитування. Після того, як у вересні впали світові фондові й сировинні ринки, інвестори почали виводити кошти, вкладені в українське житло.
5. Літо 2009
$1800 за м2
Обвал цін на житло, що тривав із серпня 2008 року по літо 2009-го, спровокували фізособи-інвестори, які виводили засоби з української нерухомості. Крім того, стрімкому падінню сприяли власники закладених квартир із неоплаченим тілом кредиту – багато хто, потрапивши у важке фінансове становище, прагнув позбутися боргового тягаря за будь-яку ціну. Попит на квартири відсутній – пропозиція квадратів зростає. Проте до літа продавців стало менше, падіння цін сповільнилося з -6–10% за місяць до -1–2%.
6. Весна 2010
$1630 за м2
Порівняно з докризовими часами кількість операцій на столичному ринку впала в 8–10 разів. Ціни на нерухомість формуються переважно за рахунок операцій обміну: продавець тут же підшукує собі більшу чи меншу – залежно від обставин – квартиру; а покупець, своєю чергою, купує житло за гроші, щойно виручені від продажу. За такого сценаріюпродавці не знижують ціну більш ніж на 1–2% в місяць навіть при повній відсутності клієнтів.
7. Прогноз на літо–осінь 2010
$1440 за м2
Виходячи з нинішньої цінової динаміки, найбільш вірогідний сценарій – поступове «просідання» цін на 0,2–0,5% за тиждень. За таких темпів падіння до осені цього року середня ціна квадратного метра «просяде» нижче $1440, тобто буде рівно вдвічі меншою, ніж на пікові цін у серпні 2009-го. За великим рахунком, при незмінності нинішньої ситуації – відсутності кредитування, спекулятивного попиту, цінового демпінгу з боку будівельників тощо – повільне падіння цін може тривати роками.
* використано дані порталу domik.net
Tweet
