Нотариально заверенные аферы

Не всякому нотариусу можно доверять! Все препятствия, которые установило государство, чтобы не допустить незаконных сделок, еще ничего не гарантируют. При нынешнем положении дел от вашего имени могут продать дом, в котором вы живете, земельный участок, которым вы пользуетесь, либо будут представлять вас без вашего позволения в суде на основании лживой, но удостоверенной нотариусом доверенности. Государство облекает нотариуса особым доверием и предоставляет ему право удостоверять сделки и иные действия, в частности подписи под доверенностью. Такая доверенность дает право на реализацию от имени доверителя имущества на миллионы гривен, представительство в суде либо получение документов.

Чтобы продать земельный участок, дом или другую недвижимость, лицо, которое обратилось к нотариусу с просьбой оформить такую сделку от чьего-то имени, должно предоставить нотариально заверенную доверенность. Если такая доверенность есть, то другой нотариус с чистым сердцем удостоверит куплю-продажу или дарение имущества и недвижимости. Если же речь о супругах, то при продаже совместного имущества, например земельного участка или дома, нотариус обязан истребовать письменное согласие супруга на совершение такой сделки. Это письменное согласие также должно быть удостоверено нотариально.

Но вот примеры. Гр. М. пожелала продать свою квартиру. Каково же было ее удивление, когда нотариус заявила, что на продажу квартиры существует запрет. Оказывается, квартира находится в залоге под кредит на сумму 200 тыс. долл. США, полученый совершенно незнакомым хозяйке квартиры человеком. Сделка была осуществлена на основании доверенности. Сложно поверить, что работники банка не понимали, что квартиру под залог передает чужой человек, не имеющий к ней отношения. Но у него была доверенность.

Гр. Ц. получила от банка извещение на имя своего умершего отца о том, что он выступил гарантом погашения кредита и что его дом находится в залоге, а задолженность не погашается. Ц. тут же побежала к знакомому адвокату. Проверка показала, что в распоряжении банка находится нотариально удостоверенная доверенность от имени отца Ц., на основании которой был заключен договор поручительства. Для Ц. все обошлось, поскольку адвокат тут же выяснил, что доверенность была удостоверена уже после смерти доверителя. Необъяснимо — но факт. Впрочем, объяснение есть. Нотариус удостоверил документ без участия доверителя. В другом случае наследники обнаружили, что их отец уже после своей смерти подарил дом постороннему человеку. Так гласил договор дарения, удостоверенный нотариусом. Все эти случаи из практики одного адвоката. Не много ли?

Перефразируя классика, можем сказать, что людей в Украине испортил земельный вопрос. Вокруг земли, которая в Украине представляет огромную ценность, поднялся немыслимый ажиотаж. Цены за сотку земли вокруг Киева взлетели. Купля-продажа земельных участков осуществляется через нотариусов, что для некоторых из них стало сущим Клондайком.

Вот казалось бы обычная история. У Т. и его супруги Т.Е. на праве совместной собственности находилось около 70 земельных участков. Т. ушел к другой женщине, а законная супруга подала в суд иск о разделе имущества. Суд с наложением ареста на имущество в обеспечение иска не торопился. Кстати, это тема особого разговора: почему и как суды иной раз не торопятся обеспечить иск. К моменту рассмотрения дела выяснилось, что Т. все имущество уже продал и делить нечего. Надо иметь талант Гоголя, чтобы описать немую сцену в заседании суда, когда все это выплыло.

Казалось бы, провернуть такое невозможно. Государство придумало реестры недвижимости, продажа от имени другого лица может осуществляться только по нотариальной доверенности, где на страже законности намертво стоят нотариусы. Однако Т. сумел все обойти. Нотариусы, оформлявшие сделки, представили от имени супруги доверенность на право продажи конкретных участков, а также (в других случаях) письменное согласие супруги на такую продажу. Сделки совершались в одном из районных центров Киевской области, а доверенности были удостоверены в Киеве, в нотариальной конторе, находящейся в элитной части города. Супруга Т. понимала, что и подписи на доверенностях (а от ее имени их были десятки), и подписи на письменном согласии на совершении сделок поддельные. Ведь она впервые в жизни пересекала порог этой конторы.

Само по себе это дело представляет замечательный психологический этюд. Брошенная мужем жена, оставшаяся с двумя несовершеннолетними детьми на руках, согласно договорам, продает земельные участки той женщине, к которой ушел ее муж.

Интереса ради я проконсультировался с известным психологом…Упомянув Фрейда и еще с полдесятка неизвестных мне фамилий, он все же пришел к выводу, который наши женщины знают и без Фрейда. Это немыслимо.

Уже позже выяснилось, что Т. продал участки не только от имени своей жены, но и от имени других людей и таким же способом — с помощью нотариально удостоверенных доверенностей. Более того, были проданы земельные участки, являющиеся наследственным имуществом четырехлетней, то есть несовершеннолетней, девочки. Здесь можно предъявить претензии и к законодателю. Естественно, что такой ребенок не может самостоятельно защитить себя. Сделки, противоречащие интересам несовершеннолетних детей, недействительны. Но обратиться в суд бывает некому. В данном случае имущество на несовершеннолетнюю девочку не было оформлено. Следовательно, в базах данных девочка не числилась собственником и ее интересы просто проигнорировали. Между тем ст. 1268 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что малолетняя девочка считается принявшей наследство, а следовательно, является собственником этой, уже проданной земли. Государство не продумало, как обеспечить превентивную защиту имущества, если наследниками являются малолетние или несовершеннолетние дети. Так кто же защитит законный интерес ребенка, который еще не умеет играть во взрослые игры?

Министерство юстиции, столь строгое и требовательное к нотариусам и тщательно проверяющее подобные факты, в описанном случае ограничилось отпиской, что эти сведения содержат признаки преступления, а потому их должна проверять прокуратура. О девочке, которая осталась сиротой, как будто никто и не знает. А ведь принадлежащие ей участки стоят миллионы гривен. Она же фактически осталась ни с чем. Милиция и прокуратура проводит проверки, решает вопрос о возбуждении уголовного дела. Кто-то может вздохнуть с облегчением: ну вот, все и образуется. Договора купли-продажи будут признаны недействительными, а виновные наказаны. Увы. Опытные люди знают, что это не так.

Нотариусы по образованию — юристы. Они прекрасно понимают, что одной только подписи под доверенностью, если она подделана, для категорического заключения эксперта-почерковеда, как правило, недостаточно. Конечно, они тут же откажутся давать показания либо пояснят, что женщина, выдавшая доверенность, была у них с паспортом. До возбуждения уголовного дела они откажутся выдать какие-либо документы, ссылаясь на тайну нотариальных действий. Без документов прокурор может отказать в возбуждении уголовного дела либо предложить произвести дополнительную проверку. А как ее произвести, если нотариус документов не предоставляет, на вызовы следователя не является? Получается замкнутый круг.

Что же можно сделать? Доверитель должен не только ставить свою подпись на доверенности, но и писать несколько предложений из текста доверенности собственноручно. То же касается письменного согласия на отчуждение собственности. В этом случае, в распоряжении экспертов оказывается достаточно материала для категорического заключения о том, действительно ли подпись на доверенности принадлежит доверителю.

Но и после возбуждения уголовного дела его перспективы весьма туманны. Отсутствие точного заключения графологической экспертизы оставляет сомнения, которые должны трактоваться в пользу обвиняемого. В результате, как правило, уголовное дело направляется на доследование, всячески затягивается и спускается на тормозах. Нотариус в лучшем случае потеряет право осуществлять нотариальную деятельность. Но когда сделки совершаются на десятки миллионов гривен, потеря такого права уже несущественна. В этом случае в дальнейшем можно прожить и на проценты.

Итак, оказывается, что не всякому нотариусу можно доверять. Все препятствия, которые установило государство, чтобы не допустить незаконных сделок, еще ничего не гарантируют. При нынешнем положении дел от вашего имени могут продать дом, в котором вы живете, земельный участок, которым вы пользуетесь, либо будут представлять вас без вашего позволения в суде на основании лживой, но удостоверенной нотариусом доверенности. Человек, проникший в ваш дом и укравший компьютер либо телевизор, может быть осужден на несколько лет. Суды в этих случаях, как правило, беспощадны. Но если с помощью нотариуса у вас украли этот самый дом и все имеющееся у вас имущество, то это вполне может сойти преступникам с рук… Да, у нас действуют частные нотариусы, но удостоверение сделок — дело государственное. А значит, необходимо исправлять ситуацию. Простейший выход: обязать доверителей собственноручно писать текст доверенности, письменного согласия либо другого документа, так чтобы этот текст был достаточен для экспертов-графологов.

Ярослав Зейкан , Зеркало недели