Сколько застройщики зарабатывают на квартирах. Какова реальная наценка?
Минрегионстрой ежеквартально рассчитывает показатель средней стоимости строительства жилья. По последним данным, в Киеве построить квадрат жилья стоит 13,8 тыс грн, в областях – 10-12,4 тыс грн.
Отвечает ли этот показатель реалиям рынка, и с какой наценкой продают жилье инвесторам застройщики?
Местные органы предоставляют Минрегионстрою данные, которые становятся базой для определения структуры затрат по строительству жилых домов. Показатель опосредованной стоимости – это цена за квадратный метр общей площади дома.
Структура расходов формируется из стройматериалов, зарплаты, эксплуатации машин, общих производственных и административных расходов, расходов на проектирование. Не учитываются оплата архитекторам, инженерная подготовка площадки, компенсация расходов предыдущим владельцам участка, отчисления на развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры населенных пунктов.
Зачем этот показатель рассчитывают и когда применяют?
В основном – при определении объемов государственных инвестиций в строительство жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и государственной поддержки. Также этот показатель используют при определении размера долевого участия государственных инвестиций или размера льготных кредитов для граждан.
Однако, можно благодаря этим данным вычислить долю себестоимости в цене?
По данным аналитиков Lun.ua , средняя стоимость жилья в новостройках Киева в декабре 2018 составляла 23 тыс грн, минимальная – 16 тыс грн. Средняя стоимость квадратного метра жилья класса “эконом” – 17,8 тыс грн, “комфорт” – 20,7 тыс грн, бизнес-класса – 36,1 тыс грн, класса “элит” – 58,2 тыс грн.
Журналисты Экономической правды пытались узнать у застройщиков и девелоперов, сколько средств они тратят на строительство жилья и какую долю себестоимость занимает в структуре цены на “квадрат” для инвестора. Однако все они отказались называть точные цифры и вообще неохотно общались на эту тему.
Завышенные оценки от “Киевгорстроя”
“Показатель строительной себестоимости примерно одинаков для всех участников рынка. Стоимость растет из-за расходов на проектирование, маркетинг, новые технологии, разработку софта”, – говорит Наталья Рева из SAGA Development.
В компании “Киевгорстрой” сообщили, что озвученные министерством цифры “нулевые”. К ним следует добавить стоимость земли, паевые взносы и рентабельность.
“На выходе для покупателя цена квадратного метра в Киеве составляет 15-16 тыс грн. Это минимальный экономически обоснованный показатель. Он не может быть ниже этих цифр”, – процитировали слова председателя правления компании Игоря Кушнира.
По мнению президента «Киевгорстроя», приобретение жилья, квадратный метр которого стоит меньше 15-16 тыс грн, очень рискованно. Застройщик может сэкономить на материалах или неквалифицированных рабочих. Еще одним вариантом “удешевления” строительства жилья является отсутствие законно оформленной земли.
“В лучшем случае дом не введут в эксплуатацию. В худшем – дома не будет вообще и инвестор останется без денег и жилья”, – сказал Кушнир.
На самом деле расходы “Киевгорстроя” на строительство жилья существенно ниже. В финансовом отчете компании за 2017, опубликованном на ее сайте, говорится, что себестоимость реализованной продукции составила 2860000000 грн. Путем простых математических подсчетов можно получить цифру 8,5 тыс грн за кв м.
На уточняющий вопрос ЭП в пресс-службе “Киевгорстроя” признали, что 8,5 тыс грн за “квадрат” – это средняя себестоимость строительства жилья в компании. В зависимости от класса дома и других факторов этот показатель может отличаться.
Для сравнения: желающим инвестировать средства в жилую недвижимость “Киевгорстрой” предлагает прайсы от 14-15 тыс грн за кв м при полной оплате.
Себестоимость растет и коррупционная составляющая – тоже
Информацию о себестоимости строительства можно найти и на открытых площадках. Так, киевское коммунальное предприятие “Житлоинвестбуд-УКБ” заказало выполнение работ по достройке одного из жилых комплексов в Киеве.
Стоимость контракта – более 638 млн грн. “Коробки” домов почти готовы. Подрядчику необходимо будет провести демонтажные работы и устранить дефекты конструкций. Достройка будет стоить для заказчика 6,5 тыс грн за кв м.
На Полтавщине горисполком заказал подрядчику строительство многоэтажки по 7255 грн за кв м. По данным Минрегионстроя, средняя стоимость строительства в области составляет 10 536 грн за “квадрат”.
Основатель компании KAN Development Игорь Никонов заявил , что за 2018 себестоимость строительства выросла на 70-80 долл или 1,9-2,2 тыс грн за кв м из-за роста зарплат строителей. Слова Никонова подтверждает Госстат : за последний год заработная плата в сфере строительства повысилась на 28,6%.
“Себестоимость строительства индивидуальная для каждого объекта. В зависимости от места, класса и концепции она может отличаться в полтора-два раза”, – говорит Рева. По ее словам, в низкокачественных и низкомаржинальных проектах строительная себестоимость может составлять до 90% стоимости реализации.
Для девелоперов, которые уделяют внимание архитектуре, концепции, технологиям комфорта и энергоэффективности, себестоимость значительно повышается. По мнению девелопера, проекты, которые конкурируют только ценой, из-за низкой маржи рискуют остаться недостроенными.
При этом ни один девелопер не назвал такую существенную составляющую цены как коррупция.
Между тем большинство участников опроса , проведенного ассоциацией рынка недвижимости URE Club, отмечают повышение уровня коррупции в отрасли за последние два года. Чаще всего с такими случаями девелоперы сталкиваются на этапах получения согласований, разрешений и ввода объектов в эксплуатацию.
Какие застройщики в группе риска
За рынком недвижимости внимательно следит НБУ, поскольку состояние отрасли влияет на финансовую стабильность государства. “Повышение себестоимости строительства жилья и требований к его качеству с введением новых государственных строительных норм давить на рентабельность застройщиков”, – предупреждают в Нацбанке.
Финансовый регулятор признает, что главными инвесторами в недвижимость остаются прежние владельцы валютных депозитов. “Среди граждан с высокими доходами сохраняется устойчивый инвестиционный спрос в условиях, когда снижается доходность валютных депозитов”, – констатирует он.
По данным регулятора, среди граждан с низким доходами растет число претендентов на ипотечные кредиты и рассрочку. Впрочем, дисбалансы на рынке еще есть. Потенциал покупателей “первого жилья” пока невысок и в среднесрочной перспективе первичный рынок достигнет равновесия.
“В микрорайонах с развитой инфраструктурой спрос на жилье выше, а продажи в отдельных домах с неудачным расположением трудно стимулировать даже агрессивной рекламой или скидками. В группе риска – застройщики, сосредоточены на одном ценовом сегменте или в одном районе”, – говорят в НБУ.
